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Surface de plancher d'une construction : quelles sont les règles de calcul ?
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Fiche pratique

Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Vérifié le 06/04/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

À quoi sert le dépôt de garantie et est-il obligatoire ?

Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives...).

Ces règles dépendent du bail d'habitation signé : bail d'un logement vide ou bail d'un logement meublé.

  • Logement vide
  • Logement meublé

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Les règles sont différentes selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée :

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

    Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) varient selon la surface du logement.

    Coût d'un constat locatif (état des lieux litigieux réalisé par commissaire de justice)

    Surface du logement

    Tarif (TVA incluse)

    Jusqu'à 50 m²

    Frais d'acte : 131,50 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²

    Frais d'acte : 153,20 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 150 m²

    Frais d'acte : 229,81 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Le coût total est partagé pour moitié entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.

    Le commissaire de justice avertit le propriétaire et le locataire du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire, le commissaire de justice établit un rapport (constat locatif) dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire, sans contestation possible.

    • Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.
    • Si le propriétaire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

 Attention :

Avec un bail mobilité, le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Le moment est différent selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état d'entrée des lieux d'entrée :

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

      À savoir

    Les frais demandées par le commissaire de justice varient selon la surface du logement.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

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Et aussi

Pour en savoir plus

Déclaration préalable de travaux

Déclaration préalable de travaux (DP)
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Fiche pratique

Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Vérifié le 06/04/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

À quoi sert le dépôt de garantie et est-il obligatoire ?

Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives...).

Ces règles dépendent du bail d'habitation signé : bail d'un logement vide ou bail d'un logement meublé.

  • Logement vide
  • Logement meublé

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Les règles sont différentes selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée :

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

    Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) varient selon la surface du logement.

    Coût d'un constat locatif (état des lieux litigieux réalisé par commissaire de justice)

    Surface du logement

    Tarif (TVA incluse)

    Jusqu'à 50 m²

    Frais d'acte : 131,50 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²

    Frais d'acte : 153,20 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 150 m²

    Frais d'acte : 229,81 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Le coût total est partagé pour moitié entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.

    Le commissaire de justice avertit le propriétaire et le locataire du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire, le commissaire de justice établit un rapport (constat locatif) dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire, sans contestation possible.

    • Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.
    • Si le propriétaire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

 Attention :

Avec un bail mobilité, le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Le moment est différent selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état d'entrée des lieux d'entrée :

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

      À savoir

    Les frais demandées par le commissaire de justice varient selon la surface du logement.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

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Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Vérifié le 06/04/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

À quoi sert le dépôt de garantie et est-il obligatoire ?

Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives...).

Ces règles dépendent du bail d'habitation signé : bail d'un logement vide ou bail d'un logement meublé.

  • Logement vide
  • Logement meublé

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Les règles sont différentes selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée :

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

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    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

    Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) varient selon la surface du logement.

    Coût d'un constat locatif (état des lieux litigieux réalisé par commissaire de justice)

    Surface du logement

    Tarif (TVA incluse)

    Jusqu'à 50 m²

    Frais d'acte : 131,50 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²

    Frais d'acte : 153,20 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 150 m²

    Frais d'acte : 229,81 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Le coût total est partagé pour moitié entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.

    Le commissaire de justice avertit le propriétaire et le locataire du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire, le commissaire de justice établit un rapport (constat locatif) dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire, sans contestation possible.

    • Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.
    • Si le propriétaire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

 Attention :

Avec un bail mobilité, le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Le moment est différent selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état d'entrée des lieux d'entrée :

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

      À savoir

    Les frais demandées par le commissaire de justice varient selon la surface du logement.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

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Pour en savoir plus

Permis de démolir

L’ensemble du territoire de Viroflay est inscrit dans le périmètre défini des Abords des monuments historiques du Domaine de Versailles et du Trianon. De plus, le permis de démolir est institué en application de l’article L421-3 du Code de l’urbanisme sur l’ensemble des zones du PLU. En conséquence, la démolition totale ou partielle de toute construction doit être précédée de l’obtention d’un permis de démolir.

Permis de démolir
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Fiche pratique

Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Vérifié le 06/04/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

À quoi sert le dépôt de garantie et est-il obligatoire ?

Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives...).

Ces règles dépendent du bail d'habitation signé : bail d'un logement vide ou bail d'un logement meublé.

  • Logement vide
  • Logement meublé

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Les règles sont différentes selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée :

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

    Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) varient selon la surface du logement.

    Coût d'un constat locatif (état des lieux litigieux réalisé par commissaire de justice)

    Surface du logement

    Tarif (TVA incluse)

    Jusqu'à 50 m²

    Frais d'acte : 131,50 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²

    Frais d'acte : 153,20 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 150 m²

    Frais d'acte : 229,81 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Le coût total est partagé pour moitié entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.

    Le commissaire de justice avertit le propriétaire et le locataire du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire, le commissaire de justice établit un rapport (constat locatif) dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire, sans contestation possible.

    • Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.
    • Si le propriétaire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

 Attention :

Avec un bail mobilité, le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Le moment est différent selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état d'entrée des lieux d'entrée :

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

      À savoir

    Les frais demandées par le commissaire de justice varient selon la surface du logement.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

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Fiche pratique

Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Vérifié le 06/04/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

À quoi sert le dépôt de garantie et est-il obligatoire ?

Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives...).

Ces règles dépendent du bail d'habitation signé : bail d'un logement vide ou bail d'un logement meublé.

  • Logement vide
  • Logement meublé

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Les règles sont différentes selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée :

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

    Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) varient selon la surface du logement.

    Coût d'un constat locatif (état des lieux litigieux réalisé par commissaire de justice)

    Surface du logement

    Tarif (TVA incluse)

    Jusqu'à 50 m²

    Frais d'acte : 131,50 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²

    Frais d'acte : 153,20 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 150 m²

    Frais d'acte : 229,81 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Le coût total est partagé pour moitié entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.

    Le commissaire de justice avertit le propriétaire et le locataire du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire, le commissaire de justice établit un rapport (constat locatif) dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire, sans contestation possible.

    • Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.
    • Si le propriétaire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

 Attention :

Avec un bail mobilité, le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Le moment est différent selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état d'entrée des lieux d'entrée :

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

      À savoir

    Les frais demandées par le commissaire de justice varient selon la surface du logement.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

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Les délais d’instruction courent à compter du dépôt d’un dossier complet des différentes demandes :

Affichage sur le terrain

Toute autorisation de construire accordée doit être affichée dès décision tacite ou expresse par les soins du bénéficiaire sur son terrain, de manière visible depuis la voie publique et ce, pendant toute la durée du chantier.

Cet affichage marque le point de départ du recours des tiers qui se déroule sur une période de deux mois.

Affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain
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Fiche pratique

Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Vérifié le 06/04/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

À quoi sert le dépôt de garantie et est-il obligatoire ?

Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives...).

Ces règles dépendent du bail d'habitation signé : bail d'un logement vide ou bail d'un logement meublé.

  • Logement vide
  • Logement meublé

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Les règles sont différentes selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée :

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

    Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) varient selon la surface du logement.

    Coût d'un constat locatif (état des lieux litigieux réalisé par commissaire de justice)

    Surface du logement

    Tarif (TVA incluse)

    Jusqu'à 50 m²

    Frais d'acte : 131,50 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²

    Frais d'acte : 153,20 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 150 m²

    Frais d'acte : 229,81 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Le coût total est partagé pour moitié entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.

    Le commissaire de justice avertit le propriétaire et le locataire du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire, le commissaire de justice établit un rapport (constat locatif) dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire, sans contestation possible.

    • Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.
    • Si le propriétaire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

 Attention :

Avec un bail mobilité, le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Le moment est différent selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état d'entrée des lieux d'entrée :

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

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      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

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      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

      À savoir

    Les frais demandées par le commissaire de justice varient selon la surface du logement.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

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Déclarer l’achèvement et la conformité des travaux au service de l’urbanisme (DAACT)

Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)
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Fiche pratique

Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Vérifié le 06/04/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

À quoi sert le dépôt de garantie et est-il obligatoire ?

Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives...).

Ces règles dépendent du bail d'habitation signé : bail d'un logement vide ou bail d'un logement meublé.

  • Logement vide
  • Logement meublé

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Les règles sont différentes selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée :

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

    Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) varient selon la surface du logement.

    Coût d'un constat locatif (état des lieux litigieux réalisé par commissaire de justice)

    Surface du logement

    Tarif (TVA incluse)

    Jusqu'à 50 m²

    Frais d'acte : 131,50 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²

    Frais d'acte : 153,20 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 150 m²

    Frais d'acte : 229,81 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Le coût total est partagé pour moitié entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.

    Le commissaire de justice avertit le propriétaire et le locataire du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire, le commissaire de justice établit un rapport (constat locatif) dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire, sans contestation possible.

    • Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.
    • Si le propriétaire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

 Attention :

Avec un bail mobilité, le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Le moment est différent selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état d'entrée des lieux d'entrée :

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

      À savoir

    Les frais demandées par le commissaire de justice varient selon la surface du logement.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

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Fiche pratique

Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Vérifié le 06/04/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

À quoi sert le dépôt de garantie et est-il obligatoire ?

Dans certains cas, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels futurs manquements du locataire à ses obligations (impayé de loyer ou de charges, absence de réparations locatives...).

Ces règles dépendent du bail d'habitation signé : bail d'un logement vide ou bail d'un logement meublé.

  • Logement vide
  • Logement meublé

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 1 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Les règles sont différentes selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état des lieux d'entrée :

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

  • Délai

    En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

    Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

    • Soit en mains propres
    • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

    Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

     À noter

    Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

    Retenues

    Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

    Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

    En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

    Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

    Modèle de document
    Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

    Accéder au modèle de document  

    Institut national de la consommation (INC)

    Provision

    Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

    Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

      À savoir

    Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

    Les sommes demandées par le commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) varient selon la surface du logement.

    Coût d'un constat locatif (état des lieux litigieux réalisé par commissaire de justice)

    Surface du logement

    Tarif (TVA incluse)

    Jusqu'à 50 m²

    Frais d'acte : 131,50 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m²

    Frais d'acte : 153,20 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Plus de 150 m²

    Frais d'acte : 229,81 €

    + Lettres de convocation : 17,88 €

    + Frais de déplacement : 9,20 €

    Le coût total est partagé pour moitié entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.

    Le commissaire de justice avertit le propriétaire et le locataire du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire, le commissaire de justice établit un rapport (constat locatif) dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire, sans contestation possible.

    • Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.
    • Si le propriétaire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

 Attention :

Avec un bail mobilité, le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réclamer un dépôt de garantie dans certains cas seulement :

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie à la signature du bail.

    Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail.

    Le propriétaire ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.

  • Le propriétaire a interdiction de réclamer un dépôt de garantie.

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière si elle gère la location) peut recevoir le versement du dépôt de garantie :

Lorsque le locataire verse en espèces le dépôt de garantie, il peut exiger que le propriétaire lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.

  À savoir

Au moment de la signature du bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...).

Obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie au locataire.

Lorsque le logement est vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est ce nouveau propriétaire qui doit rendre le dépôt de garantie au locataire.

En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

Le moment est différent selon que l'état des lieux de sortie est ou non conforme à l'état d'entrée des lieux d'entrée :

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 1 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut de garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des docuements suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut constester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

    • Délai

      En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de 2 mois.

      Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :

      • Soit en mains propres
      • Soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception

      Le montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.

       À noter

      Lors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).

      Retenues

      Une retenue est une somme que le propriétaire peut garder.

      Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire au propriétaire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.

      En cas de retenue, le propriétaire doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

      Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :

      Modèle de document
      Locataire : contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logement

      Accéder au modèle de document  

      Institut national de la consommation (INC)

      Provision

      Le propriétaire doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.

      Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.

        À savoir

      Le locataire et le propriétaire peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.

    • Lorsque le propriétare refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.

      Si le propriétaire persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire - (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

    • Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).

      Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

  • Il est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :

    • Lorsque le propriétaire ou le locataire ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse d'établir l'état des lieux
    • Lorsque le propriétaire ou le locataire refuse de signer l'état des lieux

    Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour faire faire l'état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

      À savoir

    Les frais demandées par le commissaire de justice varient selon la surface du logement.

Lorsque le propriétaire ne rend le dépôt de garantie dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de lui rendre.

Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.

 Exemple

Pour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, 5 mois de retard :

Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 euros

Montant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 euros

Montant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 euros

Pour mettre en demeure le propriétaire de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :

Modèle de document
Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Première ministre

Lorsque le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du motant dû par le propriétaire :

  • Le locataire doit engager une conciliation avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC).

    Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.

    La conciliation est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

  • Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une conciliation gratuite avec un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (CDC) et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.

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