Construire

Toutes les informations à connaître si vous avez un projet de construction sur le territoire de Viroflay.

Formalités avant de faire des travaux

Pour les travaux de construction ou d’extension de bâtiments, la surface de plancher, avec l’emprise au sol, permet de déterminer le type d’autorisation à demander.

Surface de plancher d'une construction : quelles sont les règles de calcul ?

Déclaration préalable de travaux

Déclaration préalable de travaux (DP)

Urbanisme

Fiche pratique 1 – Déclaration préalable pour création de surface ou de volume

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Fiche pratique 1 - Déclaration préalable pour création de surface ou de volume

Urbanisme

Fiche pratique 2 – Modifications de l’aspect extérieur des constructions existantes

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Fiche pratique 2 - Modifications de l'aspect extérieur des constructions existantes

Urbanisme

Fiche pratique 3 – Changements de destination ne s’accompagnant pas de travaux sur la structure porteuse du bâtiment

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Fiche pratique 3 - Changements de destination ne s'accompagnant pas de travaux sur la structure porteuse du bâtiment

Urbanisme

Fiche pratique 4 – Travaux de création ou de modification de clôture sur rue

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Fiche pratique 4 - Travaux de création ou de modification de clôture sur rue

Urbanisme

Fiche pratique 5 – Division de terrains en un ou plusieurs lots

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Fiche pratique 5 - Division de terrains en un ou plusieurs lots

Autorisations d'urbanisme

Permis de construire

Permis de démolir

L’ensemble du territoire de Viroflay est inscrit dans le périmètre défini des Abords des monuments historiques du Domaine de Versailles et du Trianon. De plus, le permis de démolir est institué en application de l’article L421-3 du Code de l’urbanisme sur l’ensemble des zones du PLU. En conséquence, la démolition totale ou partielle de toute construction doit être précédée de l’obtention d’un permis de démolir.

Permis de démolir
Permis d'aménager
Établissement recevant du public (ERP) : procédures d'autorisation de travaux
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Fiche pratique

Ajout ou changement d'activité dans un bail commercial

Vérifié le 19/07/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justice

L'activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail commercial. Si le locataire souhaite ajouter une activité ou changer d'activité, il doit obtenir l'accord du propriétaire (ou bailleur) et suivre la procédure de déspécialisation partielle ou plénière. Le locataire qui ne respecte pas cette procédure risque le refus de renouvellement ou la résiliation du bail commercial.

Le locataire peut ajouter à l'activité prévue dans le bail commercial des activités connexes ou complémentaires. Il doit obtenir l'autorisation du propriétaire des locaux en suivant la procédure de déspécialisation partielle.

Notion d'activité connexe ou complémentaire

Lorsque le bail commercial est signé, l'activité qui peut être exercée dans les locaux commerciaux est précisée. Il est possible d'ajouter une activité en obtenant l'autorisation du propriétaire.

L'activité ajoutée doit être connexe ou complémentaire.

L'activité connexe est une activité qui a un rapport étroit avec l'activité déjà exercée. Par exemple, la vente de plats cuisinés est considérée comme connexe à l'activité principale de vente de charcuterie.

L'activité complémentaire est celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale. Par exemple, la vente de produits alimentaires dans une station-service .

 Attention :

Le locataire peut, sans passer par une procédure de déspécialisation, ajouter une activité non prévue au contrat de bail dès lors qu'elle correspond à une activité incluse. L'activité incluse se rattache à la réalisation d'une activité et à son évolution compte tenu des goûts et des attentes de la clientèle. Par exemple, la vente de quiches, croque-monsieur et pizzas est une activité incluse de l'activité de boulangerie-pâtisserie. La vente de matériel de jardinage s'inscrit dans l'évolution des usages de l'activité de bricolage.

Procédure de déspécialisation partielle

Avant tout ajout d'activité, le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention d'ajouter une activité. Il fait cette démarche par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le propriétaire a 2 mois pour contester le projet du locataire. Il peut refuser l'ajout d'activité uniquement dans le cas où cette activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors dans le bail.

L'absence de réponse du propriétaire vaut acceptation du projet.

En cas de refus du propriétaire, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

Le juge a un large pouvoir d'appréciation pour autoriser le locataire à exercer l'activité ou pour rejeter sa demande.

 À noter

en cours de procédure, le locataire peut toujours renoncer à sa demande de déspécialisation. Il peut le faire, à tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit, dans ce cas ,envoyer au propriétaire, par acte de commissaire de justice, sa renonciation et supporter tous les frais concernant le litige.

Incidence sur le loyer

L'ajout d'une activité connexe ou complémentaire n’entraîne pas une augmentation immédiate de loyer.

Celle-ci peut intervenir lors de la révision triennale du loyer qui suit la notification d'extension d'activité. Le propriétaire peut augmenter le loyer si l'activité ajoutée a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués.

Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail commercial. Pour cela, il doit remplir certaines conditions et obtenir l'autorisation du bailleur (ou propriétaire).

Procédure de déspécialisation totale ou plénière

L'exercice d'une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail peut être envisagée si toutes les conditions suivantes sont réunies :

  • Évolution de la conjoncture économique (par exemple, rentabilité insuffisante)
  • Nécessité de l'organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle)
  • Compatibilité de l'activité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (ne pas entraîner de nuisances pour le voisinage par exemple).

Le locataire doit obligatoirement demander l'autorisation préalable du propriétaire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec AR.

 Exemple

La transformation d'un commerce de meubles en bar n'est pas considérée comme conforme au règlement de copropriété d'un immeuble de "standing".

Information de certains créanciers par le locataire

Si des créanciers ont un privilège inscrit sur le fonds de commerce, le locataire doit également les avertir par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR du changement d'activité.

Le propriétaire a 3 mois pour répondre par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

L'absence de réponse vaut acceptation.

Information des autres locataires par le propriétaire

Le propriétaire doit également informer, ses autres locataires envers qui il s'est engagé à ne pas louer pour une activité identique à celle qui va être exercée. Ceux-ci ont 1 mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement.

Cette information se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

L'absence de réponse vaut acceptation.

Opposition du propriétaire au changement d'activité

Le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :

  • Motif grave et légitime (par exemple, la nouvelle activité est incompatible avec la nature de l'immeuble)
  • Engagement de non-concurrence pris par le propriétaire vis à vis d'autres locataires
  • Exercice de son droit reprise (par exemple, en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)

Incidence sur le loyer et indemnité de déspécialisation

Le bailleur ayant accepté la déspécialisation peut, en contrepartie de l'avantage procuré, réclamer une majoration du loyer sans attendre la révision triennale.

Le changement d'activité peut aussi entraîner le paiement d'une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l'existence.

Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, à l'accroissement des charges, etc.

 Attention :

en cas de changement d'utilisation du local professionnel, le propriétaire doit effectuer une déclaration pour une révision de sa valeur locative auprès des services des impôts.

Questions ? Réponses !

Et aussi

Autorisation pour l'enseigne

Vous êtes un commerçant ? Avant de modifier votre enseigne et/ou votre devanture, pensez à obtenir les autorisations nécessaires : une déclaration préalable (devanture) et une autorisation préalable.

Découvrez la charte des devantures pour vous guider dans vos choix.

Quelles sont les formalités pour modifier la devanture d'un commerce ?
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Fiche pratique

Ajout ou changement d'activité dans un bail commercial

Vérifié le 19/07/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justice

L'activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail commercial. Si le locataire souhaite ajouter une activité ou changer d'activité, il doit obtenir l'accord du propriétaire (ou bailleur) et suivre la procédure de déspécialisation partielle ou plénière. Le locataire qui ne respecte pas cette procédure risque le refus de renouvellement ou la résiliation du bail commercial.

Le locataire peut ajouter à l'activité prévue dans le bail commercial des activités connexes ou complémentaires. Il doit obtenir l'autorisation du propriétaire des locaux en suivant la procédure de déspécialisation partielle.

Notion d'activité connexe ou complémentaire

Lorsque le bail commercial est signé, l'activité qui peut être exercée dans les locaux commerciaux est précisée. Il est possible d'ajouter une activité en obtenant l'autorisation du propriétaire.

L'activité ajoutée doit être connexe ou complémentaire.

L'activité connexe est une activité qui a un rapport étroit avec l'activité déjà exercée. Par exemple, la vente de plats cuisinés est considérée comme connexe à l'activité principale de vente de charcuterie.

L'activité complémentaire est celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale. Par exemple, la vente de produits alimentaires dans une station-service .

 Attention :

Le locataire peut, sans passer par une procédure de déspécialisation, ajouter une activité non prévue au contrat de bail dès lors qu'elle correspond à une activité incluse. L'activité incluse se rattache à la réalisation d'une activité et à son évolution compte tenu des goûts et des attentes de la clientèle. Par exemple, la vente de quiches, croque-monsieur et pizzas est une activité incluse de l'activité de boulangerie-pâtisserie. La vente de matériel de jardinage s'inscrit dans l'évolution des usages de l'activité de bricolage.

Procédure de déspécialisation partielle

Avant tout ajout d'activité, le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention d'ajouter une activité. Il fait cette démarche par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le propriétaire a 2 mois pour contester le projet du locataire. Il peut refuser l'ajout d'activité uniquement dans le cas où cette activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors dans le bail.

L'absence de réponse du propriétaire vaut acceptation du projet.

En cas de refus du propriétaire, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

Le juge a un large pouvoir d'appréciation pour autoriser le locataire à exercer l'activité ou pour rejeter sa demande.

 À noter

en cours de procédure, le locataire peut toujours renoncer à sa demande de déspécialisation. Il peut le faire, à tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit, dans ce cas ,envoyer au propriétaire, par acte de commissaire de justice, sa renonciation et supporter tous les frais concernant le litige.

Incidence sur le loyer

L'ajout d'une activité connexe ou complémentaire n’entraîne pas une augmentation immédiate de loyer.

Celle-ci peut intervenir lors de la révision triennale du loyer qui suit la notification d'extension d'activité. Le propriétaire peut augmenter le loyer si l'activité ajoutée a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués.

Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail commercial. Pour cela, il doit remplir certaines conditions et obtenir l'autorisation du bailleur (ou propriétaire).

Procédure de déspécialisation totale ou plénière

L'exercice d'une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail peut être envisagée si toutes les conditions suivantes sont réunies :

  • Évolution de la conjoncture économique (par exemple, rentabilité insuffisante)
  • Nécessité de l'organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle)
  • Compatibilité de l'activité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (ne pas entraîner de nuisances pour le voisinage par exemple).

Le locataire doit obligatoirement demander l'autorisation préalable du propriétaire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec AR.

 Exemple

La transformation d'un commerce de meubles en bar n'est pas considérée comme conforme au règlement de copropriété d'un immeuble de "standing".

Information de certains créanciers par le locataire

Si des créanciers ont un privilège inscrit sur le fonds de commerce, le locataire doit également les avertir par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR du changement d'activité.

Le propriétaire a 3 mois pour répondre par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

L'absence de réponse vaut acceptation.

Information des autres locataires par le propriétaire

Le propriétaire doit également informer, ses autres locataires envers qui il s'est engagé à ne pas louer pour une activité identique à celle qui va être exercée. Ceux-ci ont 1 mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement.

Cette information se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

L'absence de réponse vaut acceptation.

Opposition du propriétaire au changement d'activité

Le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :

  • Motif grave et légitime (par exemple, la nouvelle activité est incompatible avec la nature de l'immeuble)
  • Engagement de non-concurrence pris par le propriétaire vis à vis d'autres locataires
  • Exercice de son droit reprise (par exemple, en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)

Incidence sur le loyer et indemnité de déspécialisation

Le bailleur ayant accepté la déspécialisation peut, en contrepartie de l'avantage procuré, réclamer une majoration du loyer sans attendre la révision triennale.

Le changement d'activité peut aussi entraîner le paiement d'une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l'existence.

Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, à l'accroissement des charges, etc.

 Attention :

en cas de changement d'utilisation du local professionnel, le propriétaire doit effectuer une déclaration pour une révision de sa valeur locative auprès des services des impôts.

Questions ? Réponses !

Et aussi

Enseignes commerciales
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Fiche pratique

Ajout ou changement d'activité dans un bail commercial

Vérifié le 19/07/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justice

L'activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail commercial. Si le locataire souhaite ajouter une activité ou changer d'activité, il doit obtenir l'accord du propriétaire (ou bailleur) et suivre la procédure de déspécialisation partielle ou plénière. Le locataire qui ne respecte pas cette procédure risque le refus de renouvellement ou la résiliation du bail commercial.

Le locataire peut ajouter à l'activité prévue dans le bail commercial des activités connexes ou complémentaires. Il doit obtenir l'autorisation du propriétaire des locaux en suivant la procédure de déspécialisation partielle.

Notion d'activité connexe ou complémentaire

Lorsque le bail commercial est signé, l'activité qui peut être exercée dans les locaux commerciaux est précisée. Il est possible d'ajouter une activité en obtenant l'autorisation du propriétaire.

L'activité ajoutée doit être connexe ou complémentaire.

L'activité connexe est une activité qui a un rapport étroit avec l'activité déjà exercée. Par exemple, la vente de plats cuisinés est considérée comme connexe à l'activité principale de vente de charcuterie.

L'activité complémentaire est celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale. Par exemple, la vente de produits alimentaires dans une station-service .

 Attention :

Le locataire peut, sans passer par une procédure de déspécialisation, ajouter une activité non prévue au contrat de bail dès lors qu'elle correspond à une activité incluse. L'activité incluse se rattache à la réalisation d'une activité et à son évolution compte tenu des goûts et des attentes de la clientèle. Par exemple, la vente de quiches, croque-monsieur et pizzas est une activité incluse de l'activité de boulangerie-pâtisserie. La vente de matériel de jardinage s'inscrit dans l'évolution des usages de l'activité de bricolage.

Procédure de déspécialisation partielle

Avant tout ajout d'activité, le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention d'ajouter une activité. Il fait cette démarche par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le propriétaire a 2 mois pour contester le projet du locataire. Il peut refuser l'ajout d'activité uniquement dans le cas où cette activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors dans le bail.

L'absence de réponse du propriétaire vaut acceptation du projet.

En cas de refus du propriétaire, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

Le juge a un large pouvoir d'appréciation pour autoriser le locataire à exercer l'activité ou pour rejeter sa demande.

 À noter

en cours de procédure, le locataire peut toujours renoncer à sa demande de déspécialisation. Il peut le faire, à tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit, dans ce cas ,envoyer au propriétaire, par acte de commissaire de justice, sa renonciation et supporter tous les frais concernant le litige.

Incidence sur le loyer

L'ajout d'une activité connexe ou complémentaire n’entraîne pas une augmentation immédiate de loyer.

Celle-ci peut intervenir lors de la révision triennale du loyer qui suit la notification d'extension d'activité. Le propriétaire peut augmenter le loyer si l'activité ajoutée a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués.

Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail commercial. Pour cela, il doit remplir certaines conditions et obtenir l'autorisation du bailleur (ou propriétaire).

Procédure de déspécialisation totale ou plénière

L'exercice d'une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail peut être envisagée si toutes les conditions suivantes sont réunies :

  • Évolution de la conjoncture économique (par exemple, rentabilité insuffisante)
  • Nécessité de l'organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle)
  • Compatibilité de l'activité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (ne pas entraîner de nuisances pour le voisinage par exemple).

Le locataire doit obligatoirement demander l'autorisation préalable du propriétaire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec AR.

 Exemple

La transformation d'un commerce de meubles en bar n'est pas considérée comme conforme au règlement de copropriété d'un immeuble de "standing".

Information de certains créanciers par le locataire

Si des créanciers ont un privilège inscrit sur le fonds de commerce, le locataire doit également les avertir par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR du changement d'activité.

Le propriétaire a 3 mois pour répondre par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

L'absence de réponse vaut acceptation.

Information des autres locataires par le propriétaire

Le propriétaire doit également informer, ses autres locataires envers qui il s'est engagé à ne pas louer pour une activité identique à celle qui va être exercée. Ceux-ci ont 1 mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement.

Cette information se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

L'absence de réponse vaut acceptation.

Opposition du propriétaire au changement d'activité

Le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :

  • Motif grave et légitime (par exemple, la nouvelle activité est incompatible avec la nature de l'immeuble)
  • Engagement de non-concurrence pris par le propriétaire vis à vis d'autres locataires
  • Exercice de son droit reprise (par exemple, en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)

Incidence sur le loyer et indemnité de déspécialisation

Le bailleur ayant accepté la déspécialisation peut, en contrepartie de l'avantage procuré, réclamer une majoration du loyer sans attendre la révision triennale.

Le changement d'activité peut aussi entraîner le paiement d'une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l'existence.

Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, à l'accroissement des charges, etc.

 Attention :

en cas de changement d'utilisation du local professionnel, le propriétaire doit effectuer une déclaration pour une révision de sa valeur locative auprès des services des impôts.

Questions ? Réponses !

Et aussi

Délais d’instruction maximum

L’ensemble du territoire de Viroflay est inscrit dans le périmètre défini des Abords des monuments historiques du Domaine de Versailles et du Trianon. Chaque demande d’autorisation d’urbanisme est transmise pour accord à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). De ce fait, les délais d’instruction sont majorés d’un mois.
Les délais d’instruction courent à compter du dépôt d’un dossier complet des différentes demandes :

Affichage sur le terrain

Toute autorisation de construire accordée doit être affichée dès décision tacite ou expresse par les soins du bénéficiaire sur son terrain, de manière visible depuis la voie publique et ce, pendant toute la durée du chantier.

Cet affichage marque le point de départ du recours des tiers qui se déroule sur une période de deux mois.

Affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain

Affichage sur les panneaux administratifs de l’hôtel de ville et du service de l’urbanisme

La liste des demandes d’autorisation de construire déposées et accordées est affichée sur les panneaux administratifs de l’hôtel de ville (2, place du Général de Gaulle) et du service de l’urbanisme (191, avenue du Général Leclerc).

Les autorisations de construire délivrées sont consultables au service de l’urbanisme.

Déclarer l’achèvement et la conformité des travaux au service de l’urbanisme (DAACT)

Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)

Aide aux particuliers pour l’élargissement des portails

Afin d’encourager les travaux en faveur d’un agrandissement des accès des véhicules à l’intérieur des propriétés permettant de réduire l’encombrement des voies publiques, la Ville a instauré un dispositif d’aide aux particuliers viroflaysiens sous la forme d’une subvention. Cette subvention est fixée à 20 % du prix TTC des travaux dans la limite de 1 000 € TTC par foyer et concerne les travaux effectués à compter du 1er janvier 2011.

Ces travaux nécessitent l’obtention d’une autorisation d’urbanisme préalable.

Taxe d’aménagement

La Ville a délibéré le 27 novembre 2015 pour fixer le taux communal de cette nouvelle taxe à 5 %. Cette taxe, liée aux autorisations de construire, s’impose à toute construction de nouvelles surfaces de plancher.

Travaux

ODP-Travaux-et-Chantiers

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Demande d'autorisation d'occupation du domaine public pour travaux et chantiers

Déclarer une construction nouvelle ou une reconstruction s'il s'agit d'une maison individuelle
Permis de stationnement et permission de voirie
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Fiche pratique

Ajout ou changement d'activité dans un bail commercial

Vérifié le 19/07/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justice

L'activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail commercial. Si le locataire souhaite ajouter une activité ou changer d'activité, il doit obtenir l'accord du propriétaire (ou bailleur) et suivre la procédure de déspécialisation partielle ou plénière. Le locataire qui ne respecte pas cette procédure risque le refus de renouvellement ou la résiliation du bail commercial.

Le locataire peut ajouter à l'activité prévue dans le bail commercial des activités connexes ou complémentaires. Il doit obtenir l'autorisation du propriétaire des locaux en suivant la procédure de déspécialisation partielle.

Notion d'activité connexe ou complémentaire

Lorsque le bail commercial est signé, l'activité qui peut être exercée dans les locaux commerciaux est précisée. Il est possible d'ajouter une activité en obtenant l'autorisation du propriétaire.

L'activité ajoutée doit être connexe ou complémentaire.

L'activité connexe est une activité qui a un rapport étroit avec l'activité déjà exercée. Par exemple, la vente de plats cuisinés est considérée comme connexe à l'activité principale de vente de charcuterie.

L'activité complémentaire est celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale. Par exemple, la vente de produits alimentaires dans une station-service .

 Attention :

Le locataire peut, sans passer par une procédure de déspécialisation, ajouter une activité non prévue au contrat de bail dès lors qu'elle correspond à une activité incluse. L'activité incluse se rattache à la réalisation d'une activité et à son évolution compte tenu des goûts et des attentes de la clientèle. Par exemple, la vente de quiches, croque-monsieur et pizzas est une activité incluse de l'activité de boulangerie-pâtisserie. La vente de matériel de jardinage s'inscrit dans l'évolution des usages de l'activité de bricolage.

Procédure de déspécialisation partielle

Avant tout ajout d'activité, le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention d'ajouter une activité. Il fait cette démarche par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le propriétaire a 2 mois pour contester le projet du locataire. Il peut refuser l'ajout d'activité uniquement dans le cas où cette activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors dans le bail.

L'absence de réponse du propriétaire vaut acceptation du projet.

En cas de refus du propriétaire, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.

Où s’adresser ?

Tribunal judiciaire

Le juge a un large pouvoir d'appréciation pour autoriser le locataire à exercer l'activité ou pour rejeter sa demande.

 À noter

en cours de procédure, le locataire peut toujours renoncer à sa demande de déspécialisation. Il peut le faire, à tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit, dans ce cas ,envoyer au propriétaire, par acte de commissaire de justice, sa renonciation et supporter tous les frais concernant le litige.

Incidence sur le loyer

L'ajout d'une activité connexe ou complémentaire n’entraîne pas une augmentation immédiate de loyer.

Celle-ci peut intervenir lors de la révision triennale du loyer qui suit la notification d'extension d'activité. Le propriétaire peut augmenter le loyer si l'activité ajoutée a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués.

Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail commercial. Pour cela, il doit remplir certaines conditions et obtenir l'autorisation du bailleur (ou propriétaire).

Procédure de déspécialisation totale ou plénière

L'exercice d'une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail peut être envisagée si toutes les conditions suivantes sont réunies :

  • Évolution de la conjoncture économique (par exemple, rentabilité insuffisante)
  • Nécessité de l'organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle)
  • Compatibilité de l'activité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (ne pas entraîner de nuisances pour le voisinage par exemple).

Le locataire doit obligatoirement demander l'autorisation préalable du propriétaire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec AR.

 Exemple

La transformation d'un commerce de meubles en bar n'est pas considérée comme conforme au règlement de copropriété d'un immeuble de "standing".

Information de certains créanciers par le locataire

Si des créanciers ont un privilège inscrit sur le fonds de commerce, le locataire doit également les avertir par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR du changement d'activité.

Le propriétaire a 3 mois pour répondre par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

L'absence de réponse vaut acceptation.

Information des autres locataires par le propriétaire

Le propriétaire doit également informer, ses autres locataires envers qui il s'est engagé à ne pas louer pour une activité identique à celle qui va être exercée. Ceux-ci ont 1 mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement.

Cette information se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.

L'absence de réponse vaut acceptation.

Opposition du propriétaire au changement d'activité

Le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :

  • Motif grave et légitime (par exemple, la nouvelle activité est incompatible avec la nature de l'immeuble)
  • Engagement de non-concurrence pris par le propriétaire vis à vis d'autres locataires
  • Exercice de son droit reprise (par exemple, en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)

Incidence sur le loyer et indemnité de déspécialisation

Le bailleur ayant accepté la déspécialisation peut, en contrepartie de l'avantage procuré, réclamer une majoration du loyer sans attendre la révision triennale.

Le changement d'activité peut aussi entraîner le paiement d'une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l'existence.

Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, à l'accroissement des charges, etc.

 Attention :

en cas de changement d'utilisation du local professionnel, le propriétaire doit effectuer une déclaration pour une révision de sa valeur locative auprès des services des impôts.

Questions ? Réponses !

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Jean Bernicot

8e maire adjoint - Urbanisme

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