Construire

Toutes les informations à connaître si vous avez un projet de construction sur le territoire de Viroflay.

Formalités avant de faire des travaux

Pour les travaux de construction ou d’extension de bâtiments, la surface de plancher, avec l’emprise au sol, permet de déterminer le type d’autorisation à demander.

Surface de plancher d'une construction : quelles sont les règles de calcul ?

Déclaration préalable de travaux

Déclaration préalable de travaux (DP)

Urbanisme

Fiche pratique 1 – Déclaration préalable pour création de surface ou de volume

  • 2018
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Fiche pratique 1 - Déclaration préalable pour création de surface ou de volume

Urbanisme

Fiche pratique 2 – Modifications de l’aspect extérieur des constructions existantes

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Fiche pratique 2 - Modifications de l'aspect extérieur des constructions existantes

Urbanisme

Fiche pratique 3 – Changements de destination ne s’accompagnant pas de travaux sur la structure porteuse du bâtiment

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Fiche pratique 3 - Changements de destination ne s'accompagnant pas de travaux sur la structure porteuse du bâtiment

Urbanisme

Fiche pratique 4 – Travaux de création ou de modification de clôture sur rue

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Fiche pratique 4 - Travaux de création ou de modification de clôture sur rue

Urbanisme

Fiche pratique 5 – Division de terrains en un ou plusieurs lots

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Fiche pratique 5 - Division de terrains en un ou plusieurs lots

Autorisations d'urbanisme

Permis de construire

Permis de démolir

L’ensemble du territoire de Viroflay est inscrit dans le périmètre défini des Abords des monuments historiques du Domaine de Versailles et du Trianon. De plus, le permis de démolir est institué en application de l’article L421-3 du Code de l’urbanisme sur l’ensemble des zones du PLU. En conséquence, la démolition totale ou partielle de toute construction doit être précédée de l’obtention d’un permis de démolir.

Permis de démolir
Permis d'aménager
Établissement recevant du public (ERP) : procédures d'autorisation de travaux
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Fiche pratique

Crédit-bail immobilier

Vérifié le 29/09/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de l'économie

Pour répondre aux besoins des entreprises de disposer de locaux, certains établissements spécialisés proposent la souscription d'un contrat de crédit-bail immobilier. Ce type de contrat permet aux entreprises de louer un bien immobilier et, dans un second temps, d'en devenir propriétaire.

Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la mise en location, par un établissement spécialisé (le crédit-bailleur), d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial, au profit d'une entreprise (le crédit-preneur). Cette entreprise a la possibilité d'acquérir le bien au plus tard à l'expiration du bail.

Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc 2 éléments essentiels :

  • Un bail : l'entreprise loue un bien immobilier (ex : local, bureaux, entrepôt) pour exercer son activité, elle verse des loyers à l'établissement spécialisé (ex : une banque).
  • Une promesse unilatérale de vente : l'établissement spécialisé s'engage à vendre le bien à l'entreprise à l'issue du bail. De son côté, l'entreprise bénéficie d'une option d'achat. Autrement dit, elle a la possibilité d'acquérir ou non le bien à un prix fixé à l'avance. Le prix tient compte des loyers déjà versés, on parle de valeur résiduelle.

  À savoir

tout professionnel peut être crédit-preneur (société ou entrepreneur individuel) quels que soient sa forme juridique et son secteur d'activité. En revanche, seule une banque ou une société financière spécialisée peut être crédit-bailleur. Un annuaire des sociétés financières habilitées est à votre disposition.

En général, l'opération se déroule de la manière suivante :

  • Une entreprise choisit un bien immobilier qui correspond à ses besoins et en négocie les conditions de l'achat avec son propriétaire (un vendeur).
  • L'entreprise présente son projet à la société financière (crédit-bailleur) qui est libre d'accepter ou de refuser le dossier. Pour prendre sa décision, le crédit-bailleur se base généralement sur la situation financière de l'entreprise, sa capacité d'endettement et les caractéristiques du bien immobilier.
  • En cas d'acceptation, la société financière achète le bien immobilier et le loue à l'entreprise pendant une durée déterminée avec possibilité d'achat en fin de bail.

Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier sans apport initial, ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail ne figure pas dans le bilan comptable mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts.

 À noter

le crédit-bail peut porter sur un bien immobilier en construction. Dans ce cas, le crédit-preneur conserve la maîtrise d'ouvrage. Il a la possibilité de verser des pré-loyers pendant la construction.

Mentions du contrat

Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter certaines mentions, notamment :

  • Identité des parties
  • Montant de la levée d'option : pour l'achat du bien immobilier
  • Loyers et durée du bail : ils sont librement fixés. Le bailleur peut exiger le versement d'un premier loyer majoré et d'un dépôt de garantie qui sera restitué à la fin du bail.
  • Conditions de résiliation anticipée : le locataire peut lever l'option avant l'expiration du crédit-bail, à charge pour lui de verser une indemnité au crédit-bailleur. Une durée minimale de location est prévue dans le contrat.

Obligations réciproques des parties

  • Crédit-preneur
  • Crédit-bailleur

Le locataire (crédit-preneur) a une obligation de jouissance paisible du bien et s'engage à assurer le bon entretien de l'immeuble. Jusqu'à la levée de l'option, le crédit-preneur ne peut donc pas vendre ou affecter le bien loué d'une hypothèque.

Il ne peut pas non plus changer la destination exclusive du bien, c'est-à-dire, utiliser le bien pour un usage autre que celui initialement prévu. Par exemple, le crédit-preneur ne peut pas utiliser comme local commercial, un immeuble destiné à accueillir des bureaux.

De même, le crédit-preneur doit s'acquitter des loyers à l'échéance. Dans le cas contraire, il s'expose à ce que le bailleur mette fin au bail.

Le crédit-bailleur a une obligation de garantie d'éviction à l'égard du locataire (crédit-preneur).

Publicité foncière

Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une durée supérieure à 12 ans doit faire l'objet d'une publicité auprès du service de publicité foncière dans un délai de 3 mois.

Où s’adresser ?

Service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)

 Attention :

en l'absence de publication, le contrat de crédit bail n'est pas opposable aux tiers.

Cette publicité donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière. Le montant de la taxe est fixé à 0,70 % du prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou de la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges.

Le paiement de la taxe est à la charge du crédit-bailleur qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail.

À la fin du crédit-bail, le locataire (crédit-preneur) a le choix entre l'une des 3 alternatives :

  • Acquérir l'immeuble : le locataire lève l'option d'achat
  • Restituer le bien au bailleur : le locataire ne lève pas l'option d'achat
  • Poursuivre la location : le locataire doit obtenir l'accord du crédit-bailleur.

Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des règles fiscales particulières.

Fiscalité sur les loyers

Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des charges déductibles du résultat fiscal (revenu imposable).

Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart n'est pas déductible fiscalement.

 Exemple

Le loyer annuel du contrat de crédit bail est fixé à 100 000 €.

Le terrain a été acquis 50 000 €. Le prix de la levée d'option stipulé dans le contrat est de 20 000 €.

La somme des loyers non déductibles est égale à : 50 000 - 20 000 = 30 000 €.

Au final, le montant du loyer déductible sera de 100 000 - 30 000 = 70 000 €.

Fiscalité de la levée d'option

La levée de l'option d'achat entraîne l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine du locataire (crédit-preneur). Le bien est alors inscrit à son bilan parmi les éléments de l'actif immobilisé.

Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se retrouve dans la même situation fiscale que s'il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier. Dès lors, il doit réintégrer une fraction des loyers versés au résultat fiscal de l'entreprise.

Le montant des réintégrations est obtenu grâce au calcul suivant :

Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier - Montant de la levée d'option - Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat - Montant des loyers non déductibles durant la période de location.

 Exemple

Le 1er janvier de l'année N, une entreprise conclut un contrat de crédit-bail immobilier. La valeur de l'immeuble est de 200 000 € (soit 180 000 € + 20 000 € pour le terrain).

Le loyer annuel est égal à 20 000 €.

Le montant de la levée d'option est fixé à 10 000. €

Le 31 décembre de l'année N+10, l'entreprise lève l'option d'achat et compte amortir le bien sur 25 ans.

Calcul : 200 000 – 10 000 – ((180 000 / 25) * 10) – 10 000 = 108 000

Au moment de la levée d'option, l'entreprise devra effectuer une réintégration fiscale de 108 000 €.

Toutefois, l'entreprise (crédit-preneur) est dispensée de la réintégration fiscale si elle remplit toutes les conditions suivantes :

  • L'entreprise est une PME.
  • Le bail a été signé entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2015.
  • La durée du crédit-bail s'étend sur au moins 15 ans.
  • L'immeuble est à usage commercial ou industriel et il est situé dans une zone d'aide à finalité régionale ou une zone de revitalisation rurale (ZRR).

Autorisation pour l'enseigne

Vous êtes un commerçant ? Avant de modifier votre enseigne et/ou votre devanture, pensez à obtenir les autorisations nécessaires : une déclaration préalable (devanture) et une autorisation préalable.

Découvrez la charte des devantures pour vous guider dans vos choix.

Quelles sont les formalités pour modifier la devanture d'un commerce ?
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Fiche pratique

Crédit-bail immobilier

Vérifié le 29/09/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de l'économie

Pour répondre aux besoins des entreprises de disposer de locaux, certains établissements spécialisés proposent la souscription d'un contrat de crédit-bail immobilier. Ce type de contrat permet aux entreprises de louer un bien immobilier et, dans un second temps, d'en devenir propriétaire.

Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la mise en location, par un établissement spécialisé (le crédit-bailleur), d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial, au profit d'une entreprise (le crédit-preneur). Cette entreprise a la possibilité d'acquérir le bien au plus tard à l'expiration du bail.

Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc 2 éléments essentiels :

  • Un bail : l'entreprise loue un bien immobilier (ex : local, bureaux, entrepôt) pour exercer son activité, elle verse des loyers à l'établissement spécialisé (ex : une banque).
  • Une promesse unilatérale de vente : l'établissement spécialisé s'engage à vendre le bien à l'entreprise à l'issue du bail. De son côté, l'entreprise bénéficie d'une option d'achat. Autrement dit, elle a la possibilité d'acquérir ou non le bien à un prix fixé à l'avance. Le prix tient compte des loyers déjà versés, on parle de valeur résiduelle.

  À savoir

tout professionnel peut être crédit-preneur (société ou entrepreneur individuel) quels que soient sa forme juridique et son secteur d'activité. En revanche, seule une banque ou une société financière spécialisée peut être crédit-bailleur. Un annuaire des sociétés financières habilitées est à votre disposition.

En général, l'opération se déroule de la manière suivante :

  • Une entreprise choisit un bien immobilier qui correspond à ses besoins et en négocie les conditions de l'achat avec son propriétaire (un vendeur).
  • L'entreprise présente son projet à la société financière (crédit-bailleur) qui est libre d'accepter ou de refuser le dossier. Pour prendre sa décision, le crédit-bailleur se base généralement sur la situation financière de l'entreprise, sa capacité d'endettement et les caractéristiques du bien immobilier.
  • En cas d'acceptation, la société financière achète le bien immobilier et le loue à l'entreprise pendant une durée déterminée avec possibilité d'achat en fin de bail.

Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier sans apport initial, ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail ne figure pas dans le bilan comptable mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts.

 À noter

le crédit-bail peut porter sur un bien immobilier en construction. Dans ce cas, le crédit-preneur conserve la maîtrise d'ouvrage. Il a la possibilité de verser des pré-loyers pendant la construction.

Mentions du contrat

Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter certaines mentions, notamment :

  • Identité des parties
  • Montant de la levée d'option : pour l'achat du bien immobilier
  • Loyers et durée du bail : ils sont librement fixés. Le bailleur peut exiger le versement d'un premier loyer majoré et d'un dépôt de garantie qui sera restitué à la fin du bail.
  • Conditions de résiliation anticipée : le locataire peut lever l'option avant l'expiration du crédit-bail, à charge pour lui de verser une indemnité au crédit-bailleur. Une durée minimale de location est prévue dans le contrat.

Obligations réciproques des parties

  • Crédit-preneur
  • Crédit-bailleur

Le locataire (crédit-preneur) a une obligation de jouissance paisible du bien et s'engage à assurer le bon entretien de l'immeuble. Jusqu'à la levée de l'option, le crédit-preneur ne peut donc pas vendre ou affecter le bien loué d'une hypothèque.

Il ne peut pas non plus changer la destination exclusive du bien, c'est-à-dire, utiliser le bien pour un usage autre que celui initialement prévu. Par exemple, le crédit-preneur ne peut pas utiliser comme local commercial, un immeuble destiné à accueillir des bureaux.

De même, le crédit-preneur doit s'acquitter des loyers à l'échéance. Dans le cas contraire, il s'expose à ce que le bailleur mette fin au bail.

Le crédit-bailleur a une obligation de garantie d'éviction à l'égard du locataire (crédit-preneur).

Publicité foncière

Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une durée supérieure à 12 ans doit faire l'objet d'une publicité auprès du service de publicité foncière dans un délai de 3 mois.

Où s’adresser ?

Service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)

 Attention :

en l'absence de publication, le contrat de crédit bail n'est pas opposable aux tiers.

Cette publicité donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière. Le montant de la taxe est fixé à 0,70 % du prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou de la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges.

Le paiement de la taxe est à la charge du crédit-bailleur qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail.

À la fin du crédit-bail, le locataire (crédit-preneur) a le choix entre l'une des 3 alternatives :

  • Acquérir l'immeuble : le locataire lève l'option d'achat
  • Restituer le bien au bailleur : le locataire ne lève pas l'option d'achat
  • Poursuivre la location : le locataire doit obtenir l'accord du crédit-bailleur.

Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des règles fiscales particulières.

Fiscalité sur les loyers

Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des charges déductibles du résultat fiscal (revenu imposable).

Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart n'est pas déductible fiscalement.

 Exemple

Le loyer annuel du contrat de crédit bail est fixé à 100 000 €.

Le terrain a été acquis 50 000 €. Le prix de la levée d'option stipulé dans le contrat est de 20 000 €.

La somme des loyers non déductibles est égale à : 50 000 - 20 000 = 30 000 €.

Au final, le montant du loyer déductible sera de 100 000 - 30 000 = 70 000 €.

Fiscalité de la levée d'option

La levée de l'option d'achat entraîne l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine du locataire (crédit-preneur). Le bien est alors inscrit à son bilan parmi les éléments de l'actif immobilisé.

Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se retrouve dans la même situation fiscale que s'il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier. Dès lors, il doit réintégrer une fraction des loyers versés au résultat fiscal de l'entreprise.

Le montant des réintégrations est obtenu grâce au calcul suivant :

Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier - Montant de la levée d'option - Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat - Montant des loyers non déductibles durant la période de location.

 Exemple

Le 1er janvier de l'année N, une entreprise conclut un contrat de crédit-bail immobilier. La valeur de l'immeuble est de 200 000 € (soit 180 000 € + 20 000 € pour le terrain).

Le loyer annuel est égal à 20 000 €.

Le montant de la levée d'option est fixé à 10 000. €

Le 31 décembre de l'année N+10, l'entreprise lève l'option d'achat et compte amortir le bien sur 25 ans.

Calcul : 200 000 – 10 000 – ((180 000 / 25) * 10) – 10 000 = 108 000

Au moment de la levée d'option, l'entreprise devra effectuer une réintégration fiscale de 108 000 €.

Toutefois, l'entreprise (crédit-preneur) est dispensée de la réintégration fiscale si elle remplit toutes les conditions suivantes :

  • L'entreprise est une PME.
  • Le bail a été signé entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2015.
  • La durée du crédit-bail s'étend sur au moins 15 ans.
  • L'immeuble est à usage commercial ou industriel et il est situé dans une zone d'aide à finalité régionale ou une zone de revitalisation rurale (ZRR).

Enseignes commerciales
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Fiche pratique

Crédit-bail immobilier

Vérifié le 29/09/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de l'économie

Pour répondre aux besoins des entreprises de disposer de locaux, certains établissements spécialisés proposent la souscription d'un contrat de crédit-bail immobilier. Ce type de contrat permet aux entreprises de louer un bien immobilier et, dans un second temps, d'en devenir propriétaire.

Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la mise en location, par un établissement spécialisé (le crédit-bailleur), d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial, au profit d'une entreprise (le crédit-preneur). Cette entreprise a la possibilité d'acquérir le bien au plus tard à l'expiration du bail.

Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc 2 éléments essentiels :

  • Un bail : l'entreprise loue un bien immobilier (ex : local, bureaux, entrepôt) pour exercer son activité, elle verse des loyers à l'établissement spécialisé (ex : une banque).
  • Une promesse unilatérale de vente : l'établissement spécialisé s'engage à vendre le bien à l'entreprise à l'issue du bail. De son côté, l'entreprise bénéficie d'une option d'achat. Autrement dit, elle a la possibilité d'acquérir ou non le bien à un prix fixé à l'avance. Le prix tient compte des loyers déjà versés, on parle de valeur résiduelle.

  À savoir

tout professionnel peut être crédit-preneur (société ou entrepreneur individuel) quels que soient sa forme juridique et son secteur d'activité. En revanche, seule une banque ou une société financière spécialisée peut être crédit-bailleur. Un annuaire des sociétés financières habilitées est à votre disposition.

En général, l'opération se déroule de la manière suivante :

  • Une entreprise choisit un bien immobilier qui correspond à ses besoins et en négocie les conditions de l'achat avec son propriétaire (un vendeur).
  • L'entreprise présente son projet à la société financière (crédit-bailleur) qui est libre d'accepter ou de refuser le dossier. Pour prendre sa décision, le crédit-bailleur se base généralement sur la situation financière de l'entreprise, sa capacité d'endettement et les caractéristiques du bien immobilier.
  • En cas d'acceptation, la société financière achète le bien immobilier et le loue à l'entreprise pendant une durée déterminée avec possibilité d'achat en fin de bail.

Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier sans apport initial, ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail ne figure pas dans le bilan comptable mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts.

 À noter

le crédit-bail peut porter sur un bien immobilier en construction. Dans ce cas, le crédit-preneur conserve la maîtrise d'ouvrage. Il a la possibilité de verser des pré-loyers pendant la construction.

Mentions du contrat

Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter certaines mentions, notamment :

  • Identité des parties
  • Montant de la levée d'option : pour l'achat du bien immobilier
  • Loyers et durée du bail : ils sont librement fixés. Le bailleur peut exiger le versement d'un premier loyer majoré et d'un dépôt de garantie qui sera restitué à la fin du bail.
  • Conditions de résiliation anticipée : le locataire peut lever l'option avant l'expiration du crédit-bail, à charge pour lui de verser une indemnité au crédit-bailleur. Une durée minimale de location est prévue dans le contrat.

Obligations réciproques des parties

  • Crédit-preneur
  • Crédit-bailleur

Le locataire (crédit-preneur) a une obligation de jouissance paisible du bien et s'engage à assurer le bon entretien de l'immeuble. Jusqu'à la levée de l'option, le crédit-preneur ne peut donc pas vendre ou affecter le bien loué d'une hypothèque.

Il ne peut pas non plus changer la destination exclusive du bien, c'est-à-dire, utiliser le bien pour un usage autre que celui initialement prévu. Par exemple, le crédit-preneur ne peut pas utiliser comme local commercial, un immeuble destiné à accueillir des bureaux.

De même, le crédit-preneur doit s'acquitter des loyers à l'échéance. Dans le cas contraire, il s'expose à ce que le bailleur mette fin au bail.

Le crédit-bailleur a une obligation de garantie d'éviction à l'égard du locataire (crédit-preneur).

Publicité foncière

Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une durée supérieure à 12 ans doit faire l'objet d'une publicité auprès du service de publicité foncière dans un délai de 3 mois.

Où s’adresser ?

Service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)

 Attention :

en l'absence de publication, le contrat de crédit bail n'est pas opposable aux tiers.

Cette publicité donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière. Le montant de la taxe est fixé à 0,70 % du prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou de la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges.

Le paiement de la taxe est à la charge du crédit-bailleur qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail.

À la fin du crédit-bail, le locataire (crédit-preneur) a le choix entre l'une des 3 alternatives :

  • Acquérir l'immeuble : le locataire lève l'option d'achat
  • Restituer le bien au bailleur : le locataire ne lève pas l'option d'achat
  • Poursuivre la location : le locataire doit obtenir l'accord du crédit-bailleur.

Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des règles fiscales particulières.

Fiscalité sur les loyers

Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des charges déductibles du résultat fiscal (revenu imposable).

Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart n'est pas déductible fiscalement.

 Exemple

Le loyer annuel du contrat de crédit bail est fixé à 100 000 €.

Le terrain a été acquis 50 000 €. Le prix de la levée d'option stipulé dans le contrat est de 20 000 €.

La somme des loyers non déductibles est égale à : 50 000 - 20 000 = 30 000 €.

Au final, le montant du loyer déductible sera de 100 000 - 30 000 = 70 000 €.

Fiscalité de la levée d'option

La levée de l'option d'achat entraîne l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine du locataire (crédit-preneur). Le bien est alors inscrit à son bilan parmi les éléments de l'actif immobilisé.

Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se retrouve dans la même situation fiscale que s'il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier. Dès lors, il doit réintégrer une fraction des loyers versés au résultat fiscal de l'entreprise.

Le montant des réintégrations est obtenu grâce au calcul suivant :

Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier - Montant de la levée d'option - Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat - Montant des loyers non déductibles durant la période de location.

 Exemple

Le 1er janvier de l'année N, une entreprise conclut un contrat de crédit-bail immobilier. La valeur de l'immeuble est de 200 000 € (soit 180 000 € + 20 000 € pour le terrain).

Le loyer annuel est égal à 20 000 €.

Le montant de la levée d'option est fixé à 10 000. €

Le 31 décembre de l'année N+10, l'entreprise lève l'option d'achat et compte amortir le bien sur 25 ans.

Calcul : 200 000 – 10 000 – ((180 000 / 25) * 10) – 10 000 = 108 000

Au moment de la levée d'option, l'entreprise devra effectuer une réintégration fiscale de 108 000 €.

Toutefois, l'entreprise (crédit-preneur) est dispensée de la réintégration fiscale si elle remplit toutes les conditions suivantes :

  • L'entreprise est une PME.
  • Le bail a été signé entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2015.
  • La durée du crédit-bail s'étend sur au moins 15 ans.
  • L'immeuble est à usage commercial ou industriel et il est situé dans une zone d'aide à finalité régionale ou une zone de revitalisation rurale (ZRR).

Délais d’instruction maximum

L’ensemble du territoire de Viroflay est inscrit dans le périmètre défini des Abords des monuments historiques du Domaine de Versailles et du Trianon. Chaque demande d’autorisation d’urbanisme est transmise pour accord à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). De ce fait, les délais d’instruction sont majorés d’un mois.
Les délais d’instruction courent à compter du dépôt d’un dossier complet des différentes demandes :

Affichage sur le terrain

Toute autorisation de construire accordée doit être affichée dès décision tacite ou expresse par les soins du bénéficiaire sur son terrain, de manière visible depuis la voie publique et ce, pendant toute la durée du chantier.

Cet affichage marque le point de départ du recours des tiers qui se déroule sur une période de deux mois.

Affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain

Affichage sur les panneaux administratifs de l’hôtel de ville et du service de l’urbanisme

La liste des demandes d’autorisation de construire déposées et accordées est affichée sur les panneaux administratifs de l’hôtel de ville (2, place du Général de Gaulle) et du service de l’urbanisme (191, avenue du Général Leclerc).

Les autorisations de construire délivrées sont consultables au service de l’urbanisme.

Déclarer l’achèvement et la conformité des travaux au service de l’urbanisme (DAACT)

Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)

Aide aux particuliers pour l’élargissement des portails

Afin d’encourager les travaux en faveur d’un agrandissement des accès des véhicules à l’intérieur des propriétés permettant de réduire l’encombrement des voies publiques, la Ville a instauré un dispositif d’aide aux particuliers viroflaysiens sous la forme d’une subvention. Cette subvention est fixée à 20 % du prix TTC des travaux dans la limite de 1 000 € TTC par foyer et concerne les travaux effectués à compter du 1er janvier 2011.

Ces travaux nécessitent l’obtention d’une autorisation d’urbanisme préalable.

Taxe d’aménagement

La Ville a délibéré le 27 novembre 2015 pour fixer le taux communal de cette nouvelle taxe à 5 %. Cette taxe, liée aux autorisations de construire, s’impose à toute construction de nouvelles surfaces de plancher.

Travaux

ODP-Travaux-et-Chantiers

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Demande d'autorisation d'occupation du domaine public pour travaux et chantiers

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Permis de stationnement et permission de voirie
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Fiche pratique

Crédit-bail immobilier

Vérifié le 29/09/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de l'économie

Pour répondre aux besoins des entreprises de disposer de locaux, certains établissements spécialisés proposent la souscription d'un contrat de crédit-bail immobilier. Ce type de contrat permet aux entreprises de louer un bien immobilier et, dans un second temps, d'en devenir propriétaire.

Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la mise en location, par un établissement spécialisé (le crédit-bailleur), d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial, au profit d'une entreprise (le crédit-preneur). Cette entreprise a la possibilité d'acquérir le bien au plus tard à l'expiration du bail.

Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc 2 éléments essentiels :

  • Un bail : l'entreprise loue un bien immobilier (ex : local, bureaux, entrepôt) pour exercer son activité, elle verse des loyers à l'établissement spécialisé (ex : une banque).
  • Une promesse unilatérale de vente : l'établissement spécialisé s'engage à vendre le bien à l'entreprise à l'issue du bail. De son côté, l'entreprise bénéficie d'une option d'achat. Autrement dit, elle a la possibilité d'acquérir ou non le bien à un prix fixé à l'avance. Le prix tient compte des loyers déjà versés, on parle de valeur résiduelle.

  À savoir

tout professionnel peut être crédit-preneur (société ou entrepreneur individuel) quels que soient sa forme juridique et son secteur d'activité. En revanche, seule une banque ou une société financière spécialisée peut être crédit-bailleur. Un annuaire des sociétés financières habilitées est à votre disposition.

En général, l'opération se déroule de la manière suivante :

  • Une entreprise choisit un bien immobilier qui correspond à ses besoins et en négocie les conditions de l'achat avec son propriétaire (un vendeur).
  • L'entreprise présente son projet à la société financière (crédit-bailleur) qui est libre d'accepter ou de refuser le dossier. Pour prendre sa décision, le crédit-bailleur se base généralement sur la situation financière de l'entreprise, sa capacité d'endettement et les caractéristiques du bien immobilier.
  • En cas d'acceptation, la société financière achète le bien immobilier et le loue à l'entreprise pendant une durée déterminée avec possibilité d'achat en fin de bail.

Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier sans apport initial, ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail ne figure pas dans le bilan comptable mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts.

 À noter

le crédit-bail peut porter sur un bien immobilier en construction. Dans ce cas, le crédit-preneur conserve la maîtrise d'ouvrage. Il a la possibilité de verser des pré-loyers pendant la construction.

Mentions du contrat

Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter certaines mentions, notamment :

  • Identité des parties
  • Montant de la levée d'option : pour l'achat du bien immobilier
  • Loyers et durée du bail : ils sont librement fixés. Le bailleur peut exiger le versement d'un premier loyer majoré et d'un dépôt de garantie qui sera restitué à la fin du bail.
  • Conditions de résiliation anticipée : le locataire peut lever l'option avant l'expiration du crédit-bail, à charge pour lui de verser une indemnité au crédit-bailleur. Une durée minimale de location est prévue dans le contrat.

Obligations réciproques des parties

  • Crédit-preneur
  • Crédit-bailleur

Le locataire (crédit-preneur) a une obligation de jouissance paisible du bien et s'engage à assurer le bon entretien de l'immeuble. Jusqu'à la levée de l'option, le crédit-preneur ne peut donc pas vendre ou affecter le bien loué d'une hypothèque.

Il ne peut pas non plus changer la destination exclusive du bien, c'est-à-dire, utiliser le bien pour un usage autre que celui initialement prévu. Par exemple, le crédit-preneur ne peut pas utiliser comme local commercial, un immeuble destiné à accueillir des bureaux.

De même, le crédit-preneur doit s'acquitter des loyers à l'échéance. Dans le cas contraire, il s'expose à ce que le bailleur mette fin au bail.

Le crédit-bailleur a une obligation de garantie d'éviction à l'égard du locataire (crédit-preneur).

Publicité foncière

Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une durée supérieure à 12 ans doit faire l'objet d'une publicité auprès du service de publicité foncière dans un délai de 3 mois.

Où s’adresser ?

Service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)

 Attention :

en l'absence de publication, le contrat de crédit bail n'est pas opposable aux tiers.

Cette publicité donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière. Le montant de la taxe est fixé à 0,70 % du prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou de la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges.

Le paiement de la taxe est à la charge du crédit-bailleur qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail.

À la fin du crédit-bail, le locataire (crédit-preneur) a le choix entre l'une des 3 alternatives :

  • Acquérir l'immeuble : le locataire lève l'option d'achat
  • Restituer le bien au bailleur : le locataire ne lève pas l'option d'achat
  • Poursuivre la location : le locataire doit obtenir l'accord du crédit-bailleur.

Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des règles fiscales particulières.

Fiscalité sur les loyers

Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des charges déductibles du résultat fiscal (revenu imposable).

Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart n'est pas déductible fiscalement.

 Exemple

Le loyer annuel du contrat de crédit bail est fixé à 100 000 €.

Le terrain a été acquis 50 000 €. Le prix de la levée d'option stipulé dans le contrat est de 20 000 €.

La somme des loyers non déductibles est égale à : 50 000 - 20 000 = 30 000 €.

Au final, le montant du loyer déductible sera de 100 000 - 30 000 = 70 000 €.

Fiscalité de la levée d'option

La levée de l'option d'achat entraîne l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine du locataire (crédit-preneur). Le bien est alors inscrit à son bilan parmi les éléments de l'actif immobilisé.

Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se retrouve dans la même situation fiscale que s'il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier. Dès lors, il doit réintégrer une fraction des loyers versés au résultat fiscal de l'entreprise.

Le montant des réintégrations est obtenu grâce au calcul suivant :

Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier - Montant de la levée d'option - Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat - Montant des loyers non déductibles durant la période de location.

 Exemple

Le 1er janvier de l'année N, une entreprise conclut un contrat de crédit-bail immobilier. La valeur de l'immeuble est de 200 000 € (soit 180 000 € + 20 000 € pour le terrain).

Le loyer annuel est égal à 20 000 €.

Le montant de la levée d'option est fixé à 10 000. €

Le 31 décembre de l'année N+10, l'entreprise lève l'option d'achat et compte amortir le bien sur 25 ans.

Calcul : 200 000 – 10 000 – ((180 000 / 25) * 10) – 10 000 = 108 000

Au moment de la levée d'option, l'entreprise devra effectuer une réintégration fiscale de 108 000 €.

Toutefois, l'entreprise (crédit-preneur) est dispensée de la réintégration fiscale si elle remplit toutes les conditions suivantes :

  • L'entreprise est une PME.
  • Le bail a été signé entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2015.
  • La durée du crédit-bail s'étend sur au moins 15 ans.
  • L'immeuble est à usage commercial ou industriel et il est situé dans une zone d'aide à finalité régionale ou une zone de revitalisation rurale (ZRR).

En savoir plus

Jean Bernicot

8e maire adjoint - Urbanisme

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